قرن بنزین هوشمند دستگاه استفاده تجهیزات

قرن: بنزین هوشمند دستگاه استفاده تجهیزات استفاده اخبار اقتصادی و بازرگانی

گت بلاگز اخبار اقتصادی و بازرگانی ۷ مانع اتصال مسکن به بورس

تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی از بازار سرمایه، به ۷ مانع برخورد کرده هست. بررسی ها راجع به کارنامه صندوق های زمین و ساختمان نشان می دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

عبارات مهم : بازار

تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی از بازار سرمایه، به ۷ مانع برخورد کرده هست. بررسی ها راجع به کارنامه صندوق های زمین و ساختمان نشان می دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای طرح «شارژ بورسی بازار مسکن»، فعالان ساختمانی به سه علت عمده مشمول بر «سوءبرداشت از ظرفیت بازار سرمایه، مجوزهای دست وپاگیر و همچنین پرسشها ثبتی زمین های قابل ساخت»، نتوانسته اند وارد مسیر مدرن تامین مالی شوند. در مقابل، مسیر اخذ وام بانکی نیز پیچیدگی دارد. تاکنون حدود ۵ صندوق زمین و ساختمان جهت ساخت حدود یک هزار واحد مسکونی تشکیل شده است است.

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

7 مانع اتصال مسکن به بورس

کارنامه ۴ ساله شروع راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان به منظور شارژ مالی پروژه های ساختمانی از مسیر بازار سرمایه، از وجود ۷ مانع عمده اتصال بازار مسکن به بورس خبر می دهد.

بررسی های «دنیای اقتصاد» از مسیری که طی چهار سال اخیر در پی تلاش و تاکید سیاست گذار حوزه مسکن جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی از بازار سرمایه طی شد، نشان می دهد دست کم وجود ۷ مانع عمده باعث شده است است به رغم مزیت های قابل توجه راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان جهت شارژ مالی بازار ساخت و ساز، عملا تاسیس این صندوق ها از سوی سازندگان بخش شخصی مورد استقبال قرار نگیرد؛ این در حالی است که وجود بعضی از این موانع همچنین باعث شده است است حتی در مواردی که گروهی از سازندگان بخش شخصی جهت تامین مالی پروژ های ساختمانی به راه اندازی صندوق زمین و ساختمان میل به نشان داده اند نیز عملا موفق به راه اندازی صندوق و شارژ مالی پروژه ها از مسیر بازار سرمایه نشوند.

تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی از بازار سرمایه، به ۷ مانع برخورد کرده هست. بررسی ها راجع به کارنامه صندوق های زمین و ساختمان نشان می دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای

صندوق زمین و ساختمان یکی از روش های نوین تامین مالی پروژه های مسکونی محسوب می شود که در قالب آن، مالک، با ارائه زمین تحت مالکیت خود به بازار سرمایه و انتقال مالکیت آن به صندوق راه اندازی شده، هزینه ساخت پروژه ساختمانی را با واگذاری یونیت های سرمایه ای به سرمایه گذاران متقاضی از مسیر بازار سرمایه تامین می کند؛ بعد از اتمام پروژه ساختمانی و فروش آن، اصل سرمایه و سود حاصل به سرمایه گذاران پرداخت شده است وسازنده و مالک نیز سهم خود را از پروژه برداشت می کنند. سنددار بودن زمین و احراز مالکیت آن به نام متقاضی راه اندازی صندوق و همچنین اخذ مجوز ساخت قبل از ارائه درخواست جهت تاسیس صندوق از جمله شرایط مورد نیاز جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی با استفاده از این روش نوین است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به رغم آنکه قوانین مربوط به راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان به عنوان روش مدرن شارژ مالی پروژه های ساختمانی آخرهای دهه ۸۰ در قالب موادی از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وهمچنین قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری مطرح و مورد تاکید قرار داده شد ولی از آنجا که در آن برهه زمانی دولت سیاست های خود در حوزه مسکن را به تخصیص داده شده است خط اعتباری جهت ساخت واحدهای مسکن مهر معطوف کرد عملا قانون راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان مسکوت ماند؛ راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در حالی از ابتدای دولت یازدهم به عنوان یکی از روش های نوین تامین مالی حوزه ساخت مسکن مورد توجه واقع شد که در سال های اخیر نیز به رغم وجود این تاکید به علت بعضی موانع، عملا موفقیت چندانی در این زمینه حاصل نشد.

بررسی ها نشان می دهد در فاصله سال های ۹۳ تاکنون، تنها ۵ صندوق زمین و ساختمان جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی از مسیر بورس راه اندازی شده است است که واحدهای مسکونی ساخته شده است در قالب نخستین صندوق، سال گذشته و واحدهای مسکونی صندوق دوم، در هفته گذشته به افتتاح رسید.

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

آذرماه سال گذشته پروژه مسکونی نسیم به عنوان ماحصل راه اندازی نخستین صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان کشور در منطقه ۲۲ پایتخت کشور عزیزمان ایران افتتاح شد. این پروژه همزمان با راه اندازی صندوق زمین و ساختمان مختص تامین مالی ساخت آن، در سال ۹۳ شروع شد و مهر ماه ۹۶ به اتمام رسید. بنابراعلام مسوولان این صندوق، صندوق زمین و ساختمان نسیم، با نشانه کمک به توسعه منطقه شهری ۲۲ پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت احداث برجی ۱۵ طبقه با زیربنای کل ۱۵ هزار و ۲۸۸ مترمربع تاسیس و راه اندازی شد. صندوق نسیم، نخستین اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه جهت استفاده از ظرفیت بازار بورس جهت تامین مالی بخش مسکن محسوب می شود. محصول دومین صندوق زمین و ساختمان در قالب پروژه ۱۴۴ واحدی «نارون» نیز هفته گذشته در اراک به افتتاح رسید. در حال حاضر تعداد صندوق های زمین و ساختمان به عدد ۵ رسیده که حدود هزار واحد مسکونی را تحت پوشش قرار می دهد؛ هرچند بنا بر اعلام قبلی و براساس برنامه ریزی های صورت گرفته، پیش تر، فعالان بازار سرمایه در حوزه راه اندازی و تاسیس صندوق های زمین و ساختمان از تلاش جهت زیاد کردن این رقم به ۱۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ خبر داده بودند.

با این وجود بررسی ها نشان می دهد، همه ۵ صندوق زمین و ساختمان راه اندازی شده است از سوی سازندگان بخش شخصی راه اندازی نشده اند؛ این صندوق ها با پیگیری یک بانک دولتی حامی برنامه های دولت در حوزه مسکن به لحاظ تامین مالی پروژه های مسکونی تاسیس شده است و تنها در حدود هزار واحد مسکونی را تاکنون تحت پوشش شارژ مالی نوین از مسیر بازار سرمایه قرار داده اند. در واقع طی سال های اخیر تاکنون بخش شخصی عملا یا تمایلی به استفاده از این روش نوین جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی از خود نشان نداده است یا به علت وجود بعضی موانع، گروه دیگری از سازندگان متقاضی راه اندازی صندوق، نتوانسته اند از این روش استفاده کنند.

تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی از بازار سرمایه، به ۷ مانع برخورد کرده هست. بررسی ها راجع به کارنامه صندوق های زمین و ساختمان نشان می دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای

موانع هفت گانه اتصال مسکن به بورس

بررسی های «دنیای اقتصاد» از دلایل عدم موفقیت راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان جهت شارژ مالی پروژه های ساختمانی طی سال های اخیر نشان می دهد درحال حاضر ۷ مانع جهت اتصال بازار ساخت وساز به بازار سرمایه از طریق این روش نوین تامین مالی وجود دارد. در واقع اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه از طریق پل صندوق های زمین و ساختمان به واسطه وجود این موانع در شرایط فعلی امکان پذیر نیست؛ هر چند کارشناسان معتقدند می توان با برطرف این موانع این اتصال را برقرار کرد و وجود این موانع به معنای شکست کامل سیاست های موجود جهت استفاده از این روش تامین مالی در حوزه ساخت وساز نیست.

۷ مانع اتصال مسکن به بورس

اولین مانع موجود در مسیر راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در نقش پل ارتباطی بین بازار مسکن و بازار سرمایه، به میل به سازندگان جهت استفاده از راحت ترین روش تامین مالی در سال های رکود فعالیت های ساختمانی برمی گردد؛ در دوره اخیر رکود ساختمانی-فاصله سال های ۹۳ تا ۹۶-سازندگان نسبت به استفاده از راحت ترین روش تامین مالی پروژه های ساختمانی یعنی دریافت «وام ساخت» از بانک ها میل به بیشتری نشان دادند؛ در واقع در فاصله این سال ها به علت رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت وساز، سازندگان عمدتا ترجیح دادند از شکل سنتی تامین مالی استفاده کنند و استفاده از روش های نوین تامین مالی همچون راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان از جذابیت کمتری برایشان برخوردار بود.

هر چند در امسال به جهت خروج بازار ساخت و ساز از دوره رکود و حرکت حوزه ساخت به سمت رونق، وزن این مانع در مقایسه با ۶ مانع دیگر کمتر شده است هست. دومین مانع اتصال بازار ساخت و ساز به بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق های زمین و ساختمان، در واقع نوعی مانع ذهنی و ناشی از سوء برداشت بعضی سازندگان نسبت به ضوابط راه اندازی این صندوق ها هست؛ براساس ضوابط مربوط به راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، جهت استفاده از این روش نوین تامین مالی باید مالکیت زمین به صندوق انتقال یافته شود؛ همین عنوان باعث می شود بعضی سازندگان و مالکان تمایلی به راه اندازی صندوق زمین و ساختمان جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی نداشته باشند؛ در واقع یک وحشت ذهنی ناشی از ریسک انتقال مالکیت زمین، جذابیت استفاده از این روش را جهت گروه عمده ای از مالکان کم کردن می دهد؛ در واقع سازندگان و مالکانی عمدتا به استفاده از این روش تامین مالی میل به نشان می دهند که ریسک پذیر باشند و استفاده از این روش جهت مالکان و سازندگان محافظه کار فاقد جذابیت است.

سومین مانع رواج استفاده از صندوق های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه های ساختمانی به کف ریالی تعیین شده است به عنوان حداقل هزینه ساخت پروژه های ساختمانی مشمول راه اندازی صندوق زمین و ساختمان برمی گردد؛ براساس ضوابط راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان تنها پروژه هایی مجاز به تاسیس و راه اندازی این صندوق ها هستند که هزینه ساخت آنها (بدون لحاظ قیمت زمین و هزینه اخذ مجوز ساخت)، حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد و پروژه هایی که برآورد هزینه ساخت آنها از این میزان کمتر باشد، مشمول راه اندازی صندوق نخواهند شد؛ بنابراین بخش زیادی از پروژه های مسکونی در شهرها که هزینه ساخت آنها به مراتب کمتر از ۱۰ میلیارد تومان است در سال های اخیر از منافع راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان محروم بوده اند؛ در واقع حتی در صورت میل به سازندگان این دسته از پروژه ها به استفاده از این روش، به علت آنکه هزینه ساخت پروژه آنها از کف ریالی تعیین شده است کمتر بوده است عملا در لیست مشمولان راه اندازی صندوق قرار نمی گیرند.

میانگین ابعاد پروژه های ساختمانی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران هم اکنون ۴ تا ۵ طبقه روی زمینی با میانگین مساحت ۳۰۰ تا ۴۰۰ مترمربع هست؛ همچنین عمده پروژه های مسکونی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در ابعاد ذکر شده است به طور میانگین دارای ۱۰ واحد هستند؛ در سال های اخیر هزینه ساخت عمده این پروژه های مسکونی به طور میانگین کمتر از ۵ میلیارد تومان بوده هست؛ به این معنا که غالب ساخت و سازهای مسکونی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به علت اوج بودن کف ریالی تعیین شده است جهت راه اندازی صندوق زمین و ساختمان عمدتا مشمول استفاده از این روش تامین مالی نیستند و حتی در صورت میل به مالکان و سازندگان از این امکان بازار سرمایه محروم مانده اند.

«هزینه های مربوط به ارکان صندوق زمین و ساختمان»، چهارمین مانع در مسیر موفقیت این روش نوین تامین مالی جهت شارژ مالی پروژه های ساختمانی هست؛ در صندوق های زمین و ساختمان به طور کلی علاوه بر مجمع صندوق، سه گروه ارکان اداره کننده (شامل هیات مدیره، مدیر و مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (شامل ناظر، متولی و حسابرس) و ارکان تضمین کننده (شامل متعهد پذیره نویس و بازارگردان) فعالیت می کنند که استقرار آنها مستلزم پرداخت هزینه هست؛ برآوردها نشان می دهد هزینه های مربوط به فعالیت ارکان صندوق های زمین و ساختمان حدود ۴ تا ۵ درصد هزینه ساخت را در مقایسه با سایر پروژه هایی که از روش های دیگری تامین مالی شده است اند زیاد کردن می دهد و همین عامل یکی از موانع موجود در مسیر استقبال سازندگان از این روش نوین تامین مالی در ساخت و سازهای مسکونی است.

عدم میل به بسیاری از سازندگان به شفا ف سازی هزینه های ساختمانی؛ نگرانی از همکاری با سرمایه گذاران و عدم میل به به تقسیم سود با آنها، از دیگر موانع موجود در مسیر رواج استفاده از صندوق های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه های ساختمانی هست. با توجه به اینکه تمام هزینه های ساخت پروژه در صندوق های زمین و ساختمان به صورت براق مشخص شده است و به تفکیک منتشر می شود بسیاری از سازندگان تمایلی به استفاده از این روش ندارند؛ آیا که این تصور در میان آنها وجود دارد که این شفافیت می تواند به قیمت کم کردن سود آنها از فروش پروژه تمام شود؛ در واقع این شفافیت در تعیین قیمت های پیشنهادی جهت فروش واحدها تاثیرگذار خواهد بود؛ به این معنا که اعلام براق هزینه های ساخت از یک سو موجب می شود سازنده عملا امکان فروش واحدها با قیمت غیرمنطقی در بازار را نداشته باشد و نتواند سود بسیار زیادی از فعالیت ساختمانی انجام شده است کسب کند.

«بوروکراسی های تازه در مسیر اخذ مجوز راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان» از دیگر عوامل کم کردن میل به و یا ایجاد مانع در مسیر سازندگان جهت راه اندازی این صندوق ها و تامین مالی پروژه های ساختمانی با استفاده از این روش هست؛ هم اکنون راه اندازی این صندوق ها نیازمند اخذ بعضی مجوزهای تازه شده است هست. مانع هفتم در مسیر موفقیت شارژ مالی پروژه های مسکونی از مسیر بازار سرمایه، به «مشکلات حقوقی و ثبتی اراضی بعضی مالکان متقاضی تاسیس این صندوق ها» برمی گردد؛ هم اکنون سه دسته فعال ساختمانی مخاطب راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان هستند؛ دسته اول سازنده های واحدهای مسکونی در شهرها هستند که مقیاس پروژه های آنها با کف ریالی تعیین شده است به عنوان هزینه ساخت پروژه های مشمول راه اندازی صندوق زمین و ساختمان فاصله قابل توجهی دارد؛ عملا این گروه از سازندگان امکان تاسیس صندوق زمین و ساختمان را ندارند.

گروه دوم سازنده هایی هستند که ارزش پروژه های آنها به مراتب بالاتر از کف ریالی تعیین شده است جهت راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان هست؛ این گروه سازندگان پروژه های بزرگ مقیاس فعال در شرکت های بزرگ ساختمانی هستند که به علت برخورداری از بنیه مالی نیرومند و امکان دریافت وام های کلان عملا ترجیح می دهند به پروسه راه اندازی صندوق و بوروکراسی های مربوط به آن ورود نکنند. دسته سوم، مخاطب راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان نیز شرکت ها و نهادهای دولتی و عمومی هستند؛ این گروه از سازندگان در سال های اخیر متقاضی عمده راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان بوده اند؛ با این حال به علت آنکه عمده اراضی متعلق به این گروه از سازندگان با پرسشها ثبتی و حقوقی مواجه است و به لحاظ ثبتی و سندی دارای مسئله هستند عملا امکان استفاده از این روش جهت تامین مالی پروژه وجود ندارد.

مزیت های صندوق های زمین و ساختمان

مجموعه موانع هفت گانه در مسیر راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان موجب شده است است به رغم چهار مزیت عمده راه اندازی صندوق ها، شارژ مالی پروژه های ساختمانی از کانال بازار بورس به یک روش مرسوم تامین مالی در ساخت وسازهای مسکونی تبدیل نشود؛ نخستین مزیت راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان به جایگزینی یک مسیر مدرن با مسیر سنتی تامین مالی پروژه های مسکونی یعنی راه اندازی صندوق به جای دریافت وام ساخت مسکن مربوط می شود. با راه اندازی صندوق زمین وساختمان سازنده ناچار به طی پروسه سخت جهت دریافت وام ساخت نخواهد بود.

مزیت دوم راه اندازی صندوق ها، اطمینان سازنده از بابت تضمین تامین نقدینگی مورد نیاز جهت اجرای پروژه و ایجاد امکان برنامه ریزی بلند مدت و جلوگیری از تاخیر در تکمیل واحدها هست؛ از سوی دیگر، از آنجا که دریافت وام ساخت، مستلزم پرداخت قیمت سود دست کم ۱۸ درصدی در شرایط فعلی است و تحت هر شرایطی سازنده باید سود وام بانکی را پرداخت کند ولی در صورت راه اندازی صندوق زمین و ساختمان، سود وزیان پروژه بین سازنده و سرمایه گذاران تقسیم خواهد شد و در صورتی که از اجرای پروژه سودی حاصل نشود ناچار به پرداخت سود به سرمایه گذاران نیستند. مزیت چهارم، وجود میل به از سمت بازار سرمایه از بابت خرید یونیت های سرمایه ای صندوق های زمین و ساختمان هست؛ در حالی که هم اکنون به علت وجود موانع ذکر شده است عمدتا از سمت سازندگان تمایلی جهت تاسیس این صندوق ها وجود ندارد.

به این معنا که هم اکنون از سمت بازار سرمایه میل به جهت خرید یونیت های سرمایه ای و همکاری در راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان وجود دارد و به شرط برطرف موانع و میل به سازندگان، مشکلی از بابت واگذاری یونیت ها در بازار سرمایه وجود نخواهد داشت. کارشناسان بازار مسکن در عین حال معتقدند هر چند ۷ مانع عمده در مسیر راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان وجود دارد ولی می توان با تدابیری از جمله کم کردن کف ریالی هزینه ساخت در پروژه های مشمول راه اندازی و تاسیس صندوق زمین و ساختمان و سایر راهکارها این روش را به یکی از پرکاربردترین روش های تامین مالی در حوزه ساخت وساز تبدیل کرد. هم اکنون تنها حدود هزار واحد مسکونی از طریق ۵ صندوق زمین و ساختمان راه اندازی شده است تحت پوشش شارژ مالی با استفاده از این روش نوین قرار گرفته است که در مقایسه با تیراژ ساختمانی هر سال در کشور عدد ناچیزی محسوب می شود. در سال هایی که بازار ساخت و ساز مسکن در عمق رکود ساختمانی به سر می برد، به طور میانگین در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ در واقع تعداد واحدهایی که تاکنون تحت پوشش تامین مالی با استفاده از تاسیس صندوق های زمین و ساختمان قرار گرفته اند معادل یک سیصدم ساخت و سازهای صورت گرفته در هر سال در سال های رکود فعالیت های ساختمانی است.

دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: بازار | صندوق | پروژه | اندازی | استفاده | ساختمان | سرمایه گذار | سرمایه گذاری

دانلود


دانلود فایل ها

نویسنده : blogzz